Financiar imóvel para viver de renda exige cautela

Por Fernanda de Lima

Publicado originalmente no site InfoMoney

Preocupados em proteger suas economias, diante da forte instabilidade dos mercados financeiros, algumas pessoas acabam optando por investir todas as suas economias em imóveis.

O grande problema é que nem sempre esta decisão reflete uma análise cuidadosa dos objetivos da pessoa ao investir e, em alguns casos, a falta de entendimento dos custos envolvidos, sobretudo quando a compra do imóvel é financiada, torna o investimento pouco atrativo.

Financiar imóvel não é o problema Não há nada de errado em levantar um financiamento imobiliário. Muito ao contrário, não só se trata de uma forma de financiamento positiva, pois contribui para a formação de um patrimônio, como também de um financiamento de custos mais atrativos.

O problema surge quando o investidor opta por resgatar o dinheiro aplicado no mercado financeiro para dar de entrada na compra de um imóvel, com o intuito de viver da renda de aluguel deste imóvel. Ainda que possa haver situações em que esta opção seja justificada, esta não é uma alternativa recomendada, sobretudo para quem ainda não acumulou um patrimônio significativo.

Na maioria das vezes, a decisão se baseia na percepção de que investir em imóveis é a única forma segura de se aplicar o dinheiro, sobretudo em épocas de forte volatilidade do mercado. Ainda que investir em imóveis possa ser seguro, isso não significa que não haja outras opções de investimento que ofereçam segurança e garantam ao investidor uma melhor combinação em termos de risco e retorno. Até porque, no investimento em imóveis, não se pode esquecer do risco de liquidez!

Mas, é preciso fazer as contas!

Por mais que a taxa de juro esteja em queda, o reflexo disso no custo do financiamento imobiliário deve ser pequeno, até porque estamos falando de financiamentos de longo prazo, cujas taxas, além de mais baixas, tendem a ser mais estáveis. Ainda que o Governo tenha lançado medidas para incentivar a redução dos juros nos financiamentos através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), é de se esperar que ele seja de, ao menos, 1,1% ao mês.

Além disto, a maioria dos contratos prevê a correção da prestação com base na inflação ou na poupança. Apesar da desaceleração da inflação, não podemos esquecer que muitas vezes os salários não são reajustados na mesma proporção, de forma que o peso das prestações no seu orçamento pode aumentar.

Mas, como o objetivo aqui é entender se o retorno que será obtido no investimento vale a pena, resta comparar o custo do financiamento com o retorno do investimento, ou através do aluguel do imóvel, que gera uma renda mensal, ou através da valorização do preço do imóvel.

Considerando que os aluguéis variam entre 0,5-1,2% do valor do imóvel, antes do pagamento de impostos, o retorno depois de impostos cai para 0,425% e 0,85% ao mês, abaixo, portanto do custo do financiamento (ao menos 1,1%). Neste sentido, a operação não vale a pena. Se juntarmos a isto o fato de que o saldo devedor é corrigido pela inflação ou pela poupança, o que muitas vezes não acontece com o preço do aluguel, sobretudo nas regiões onde há excesso de oferta, a situação é ainda pior.

Custo de aquisição supera valor de mercado O retorno, em termos de valorização do preço do imóvel, também fica comprometido, pois se considerarmos que em geral no máximo 70% do valor do imóvel é financiado, isto significa que, em um imóvel de R$ 50 mil, o valor financiado é de R$ 35 mil.

Porém, se somarmos os gastos com juros, em apenas cinco anos, com juros de 1,1% ao mês, o total será de aproximadamente R$ 13 mil, dependendo do sistema de amortização utilizado e da correção do saldo devedor. Com isto, o custo do imóvel sobe para R$ 63 mil, ou R$ 15 mil pagos de entrada e R$ 48 mil equivalentes ao valor do principal e dos juros pagos no financiamento.

Na prática, isso significa que, para não sair perdendo em termos de valorização do imóvel, é preciso que o mesmo suba 26% no período, pois assim seu valor de mercado seria ao menos equivalente ao custo do financiamento. Porém, como na venda do imóvel você incorre em custos relativamente altos, como por exemplo, corretagem, escritura, registro em cartório e imposto de transmissão, a valorização deve ser ainda maior para que o retorno do investimento valha a pena.

A análise, ainda que simples, permite entender que, ainda que possa haver situações em que o financiamento de imóvel com o objetivo de investimento seja atrativo, é importante analisar todos os custos envolvidos na decisão, para não se acabar perdendo dinheiro. Neste sentido, um dos fatores mais importantes é a escolha do imóvel, uma propriedade em boas condições e localização por um preço abaixo do mercado pode oferecer um retorno atrativo, que compense o custo do financiamento. Mas, é preciso fazer as contas com calma.